Il Mutuo diretto

Parliamo oggi di una nuova forma di pamento possibile tra acquirente e venditore, costruttore, o proprietario dell'immobile.

VENDITA con Prestito diretto tra venditore e acquirente.

Può essere interessante per il venditore solo in caso di disponibilità da parte dell'acquirente di deposito o acconto adeguato, per almeno il 50% del valore acquistato.

Facciamo un esempio per un immobile del valore di euro 1000K€.

Il versamento dovrà essere di almeno 500 K€ alla sottoscrizione del contratto di prestito tra venditore e acquirente. Il saldo potrà avvenire in comode rate secondo un piano finanziario concordato e sottoscritto dalla parti.

La presente formula, che negli stati uniti si chiama "land contract" o "contract for deed", il proprietario pattuisce un programma di pagamenti con l'acquirente, che può così utilizzare immediatamente l'immobile. 

Le rate saranno calcolate secondo un tasso di interesse di mercato, (attualmente il 4,55%), indicizzato o meno, fissato da entrambe le parti, esattamente come un prestito bancario. 

Quando si completa il pagamento, l'immobile passa effettivamente di proprietà.

Viene meno, quindi, la sola intermediazione bancaria. 

Questo metodo era molto diffuso negli usa negli anni 80 e adesso è tornato in auge, da quando cioè sono comminati i problemi con l'erogazione del credito da parte delle banche. 

Per molti, questo, è attualmente l'unico modo per comprare.

Il pagamento iniziale, gli interessi, le quote e tutte le spese, sono registrate nell'accordo, che si firma davanti a un notaio. 

Il venditore, lo ricordiamo, continua ad essere il proprietario finché il pagamento non viene completato, sebbene l'acquirente possa immediatamente andare ad utilizzare l'immobile.

Se l'acquirente dovesse smettere di pagare, perde qualsiasi diritto e anche le quote già versate.

In quanti stanno facendo ricorso a questa forma di prestito? le cifre parlano di circa 300 persone per ogni stato U.s.a. nel solo primo trimestre del 2011, con punte superiori laddove la disoccupazione è più alta. 

Ma il dato interessante è che si tratta di un dato in forte crescita (+56% rispetto al 2008)

Quali sono in sintesi le opportunità:

La prima opportunità è chiara: si può trovare un acquirente senza dover aspettare che sia la banca a decidere del suo futuro, attraverso la concessione del mutuo.

Nello stesso tempo, l'acquirente può aggirare il principale ostacolo: la Banca.

In sintesi, entrambe le parti sfruttano la debolezza dell'altro: unite, diventano una forza.

Il proprietario che ha fretta di vendere e l'acquirente che non ha le garanzie giuste di fronte alla banca (ma magari ha degli ingressi sufficienti), assumono dei rischi significativi, che li vincolano mutuamente.

Rischi per l'acquirente:

Abbiamo detto che il venditore rimane il proprietario fino alla fine dei pagamenti. ma, se avesse dei problemi economici in questo arco di tempo, cosa succede se per esempio la sua casa viene ipotecata? L'acquirente perde tutto per colpa dell'altro.

Per questo è opportuno farsi assistere da una specie di polizza fidejussoria o altra garanzia equipollente.

Inoltre, in caso di mancato pagamento, l'acquirente rischia la perdita di tutto il denaro versato senza possiblità di reclamare nulla.

Naturalmente le parti, sen'altro più elastiche e più realistiche delle banche, in quanto più aderenti alla realtà del mercato, potranno stabilire delle franchigie elastiche, entro cui definire la vera e propria situazione in cui sia definibile un vero e proprio mancato pagamento, e ciò al fine di tutelare l'acquirente in modo che, nella presente congiuntura criticissima, egli possa avere maggiori chances nell'ipotesi di una  imprevista defience.

Anche in questo caso, sarebbe opportuno essere assistiti da una polizza infortuni, o vita, che assista l'acquirente evitandogli tale perdita, e assista pure il venditore che potrà addivenire agli incassi, in caso di malattia o mancanza dell'acquirente.

By E.F.